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Conviene más alquilar que adquirir una vivienda a crédito

México, Julio 2014


Como si de una fórmula infalible se tratase, creemos que para los bienes inmuebles personales y de uso duradero, particularmente las viviendas, siempre será mejor opción la de comprar aunque tengamos que recurrir a un financiamiento para ello. Pero como en muchas otras cosas que se repiten constantemente en el terreno de las finanzas personales, estas aseveraciones suelen repetirse sin analizar de fondo si son ciertas. De hecho, casi por regla, es más conveniente para una familia el alquilar una vivienda que adjudicarse una mediante los esquemas de financiamiento convencionales. A continuación explicaremos los porqués.

El principal argumento en contra del alquiler es que aquel capital que se destina a pagar el arrendamiento se ha desperdiciado sin generar derecho y/o pago alguno sobre la propiedad en sí. Pero eso es mentira. El pago de alquiler es uno destinado a cubrir específicamente dicho servicio de manera temporal, y es por ello que suele ser menor que el pago de una amortización para la liberación de una propiedad. Realizar una planeación financiera que aproveche el diferencial entre el pago de alquiler y el pago de una propiedad para la adquisición de una vivienda de contado –es decir, eligiendo condiciones–, puede ser la diferencia entre adquirir una vivienda en sólo 15 años a liberar una hipoteca de esa misma vivienda después de 30.

Debe tenerse en cuenta además, obviando el hecho de que un propietario incurre en más gastos que un inquilino, que si bien los gastos de un alquiler no son reembolsables ni reutilizables, los realizados para la formalización de una hipoteca tampoco lo son e incluso la única diferencia en cuanto a esta concepción de “desperdicio de recursos” es que éstos le son entregados a un banco pero, eso sí, en mayor cuantía.

Nótese también que el riesgo inherente a cualquier inversión, particularmente a aquellas realizadas a largo plazo, se minimiza cuando se alquila que cuando se paga una hipoteca. Al final nadie cuenta con la certeza de tener el mismo nivel de vida que lleva ahora en periodos de tiempo relativamente cortos (cinco años) o de estar siquiera vivo. Cuando se alquila y se cuenta con una disciplina de plan financiero, se gana liquidez por la fácil disposición de recursos al tenerlos en forma de dinero (algo que no se tiene con una propiedad); se cuenta con libertad para aprovechar las oportunidades que se presenten sin estar encadenados a una propiedad que obviamente no podemos llevar con nosotros, pero lo más importante, podemos tener una utilidad tangible que no esté sujeta a los caprichos del mercado.

En materia financiera, la mayor desventaja que tiene una hipoteca respecto al alquiler es que las tasas de interés cobradas son siempre superiores a la plusvalía que pueda generar la vivienda (la cual es poca en la mayor parte de los casos). Además, los créditos son doblemente costosos cuando los intereses son calculados sobre Unidades de Inversión o Veces el Salario Mínimo. Sí, la banca calcula sus préstamos a largo plazo sobre precios reales, mientras que para pagar réditos lo hace a precios corrientes.

México, un país ideal para buscar alquiler

Si bien de manera aparente existe un rezago en materia de vivienda, lo cierto es que la demanda adicional se estima que quedará cubierta a finales de 2016, según la Sociedad Hipotecaria Federal, a partir de lo cual se cree que se calcula que el equilibrio del mercado será más constante. Tan es así que el área de investigación de la cúpula empresarial, el CEESP, recomendó al Infonavit no dar más de 300,000 créditos anuales de los 650,000 con los que se cubriría la demanda a partir de dicha fecha.

Porque como se ha mencionado, la vivienda es una inversión riesgosa, y si encima existen factores como la lejanía, delincuencia, carencia de servicios, intereses bancarios exagerados, aislamiento, entre otros, no es de extrañar que de 35.6 millones de viviendas totales en el país, 5 millones estén deshabitadas. Lo más preocupante es que en más de 2 millones de estos casos han sido abandonadas. Luego de realizar un análisis costo/beneficio, el 5.6% de los propietarios totales prefirió abandonar este patrimonio que seguir invirtiendo en él. Sabia decisión la de unos, y única salida para otros.

Actualmente hay 2.6 millones de viviendas con hipoteca por parte de sus propietarios, mientras que los alquileres alcanzan los 4 millones. De destacar además que seis por cada 11 viviendas hipotecadas son mediante esquemas de apoyo gubernamental y sólo una por cada seis con apoyo de la banca. La mayor parte del esfuerzo que invierte un mexicano en pagar este patrimonio consume ya no digamos su riqueza sino su mismo bienestar. El 70% de la PEA tiene ingresos equivalentes o menores a 5,000 pesos, lo que aun con programas de subsidio supone un destino superior al máximo recomendable de 30% de sus ingresos para el pago de una hipoteca.

Cuando adquirimos un bien inmueble, no sólo la plusvalía juega un rol importante en el cálculo del precio de mercado sino que también lo hace la depreciación. El valor del terreno suele ir aumentando de manera constante –principalmente por la demanda y mejora de servicios– mientras que el valor de la edificación tiene una obsolescencia tras la cual se debe invertir en reparaciones para no dejar caer el valor. Así, la compra de una propiedad como una inversión también debe darse en un tiempo determinado para que pueda aprovecharse al máximo y obtener beneficios de la misma.

¿Qué tanto un crédito hipotecario se come mi dinero?

Dejemos de lado los gastos en los que incurre un nuevo propietario –y que no son nada baratos además–, como lo es el avalúo comercial, el pago de impuestos y derechos por la comercialización del inmueble, los gastos de operación, financieros y de titulación por la formalización.

Usemos una simple amortización cuya tasa de interés sea del 10% (es decir, la más baja de mercado mexicano) y sin incurrir en ningún otro gasto adicional. Cuantifiquemos además que independientemente de que se pague una hipoteca o un alquiler, se costea el pago de este servicio. Dejemos el pago “fijo” y concédeme la licencia de suponer que el crédito nos ha sido calculado en pesos corrientes por la banca. Además, hemos contemplado que si bien los pagos son fijos, el alquiler sube un 10% cada que transcurren cinco años, mientras que la banca nos paga, también a pesos corrientes, el 5% de rendimientos anuales sobre nuestro ahorro, que además, al ser pagarés anuales, debe juntarse el capital de un año para que pueda agregarse a nuestra suerte de ahorro principal.

 A 30 años

 

COMPRADOR DE VIVIENDA

Periodos cumplidos de pago

Pago total

Abono a capital

Abono a intereses

Destino a alquiler

Desperdicio real

5 años

157,980

10,277.04

147,702.96

90,000

57,702.96

10 años

315,960

27,185.94

288,774.06

189,000

99,774.06

15 años

473,940

55,006.31

418,933.69

297,900

121,033.69

20 años

631,920

100,779

531,140.58

417,690

113,450.58

25 años

789,900

176,090.31

613,809.69

549,459

64,350.69

30 años

947,880

300,000.00

647,880.00

694,405

-46,524.90

Realizando pagos mensuales de 2,633 pesos en un crédito de 30 años en los primeros 23 años de los mismos la mayor parte de tus pagos será destinada al pago de intereses, pues es hasta el pago 278 que el abono a capital supera a aquel abono destinado al pago de interés. Tras 10 años, luego de haber erogado un saldo similar al del costo de su vivienda, el 91% de sus pagos habrá sido destinado al pago de intereses y su deuda no habrá alcanzado a reducirse ni siquiera en una décima parte.

A la mitad de su crédito, en el pago 180, apenas habrá pagado el 18% de su vivienda. Por supuesto tampoco debemos olvidar el segundo beneficio, esto es, que por ser SU vivienda, el alquilar le ha sido gratuito.

 

ALQUILER DE VIVIENDA

Periodos cumplidos de pago

Pago total

Destino a alquiler

Ahorro invertido en la banca

5 años

157,980

90,000

75,126.48

10 años

315,960

189,000

161,062.89

15 años

473,940

297,900

259,801.19

20 años

631,920

417,690

 

25 años

789,900

549,459

506,020.41

30 años

947,880

694,405

660,228.84

Como puede apreciarse, los supuestos son exactamente iguales que el sujeto anterior. Sin embargo, la diferencia del pago en este alquiler (valuado los primeros cinco años en 1,500 mensuales y posteriormente creciendo a razón de 10% cada cinco años) invertida en un banco bajo los supuestos ya citados, permiten una diferencia notable.

Tras 15 años de pagar exactamente la misma cantidad, “el propietario” tan sólo pudo abonar menos de una quinta parte de la suerte principal de su hipoteca, mientras que “el inquilino” pudo juntar el 87% del capital necesario para adquirir una vivienda de ese mismo precio.

A 20 años

Mensualidades de 2,895 para ambos compradores. Tasa de interés del 10% anual sobre saldos insolutos. Se omiten costos de escrituración y demás en los que debe incurrir el comprador. Suponiendo además que se calcule en PESOS y no en UDIS ni VSM.

 

COMPRADOR DE VIVIENDA

Periodos cumplidos de pago

Pago total

Abono a capital

Abono a intereses

Destino a alquiler

Desperdicio real

5 años

173,700

30,592.66

143,107.34

90,000

53,107.34

10 años

347,400

80,927.07

266,472.93

180,000

86,472.93

15 años

521,100

163,742.70

357,357.30

270,000

87,357.30

20 años

694,800

300,000

394,800.00

300,000

94,800.00

 

ALQUILER DE VIVIENDA

Periodos cumplidos de pago

Pago total

Ahorro invertido en la banca

Destino a alquiler

5 años

173,700

92,499.07

90,000

10 años

347,400

200,607.79

189,000

15 años

521,100

327,644.20

297,900

20 años

694,800

 

417,690

En el año 14 el inquilino habrá ahorrado el recurso suficiente para adquirir una vivienda de 300,000, de contado. Si bien el precio de las mismas habría crecido en el periodo referido, la oportunidad de presentar dicho monto junto, supone un mayor margen de negociación que disminuiría esta variación.

Como se aprecia, suponemos que cada cinco años el precio del alquiler se eleva en 10%. La banca, por otro lado, paga rendimientos anuales de 5% y señalamos el ahorro bajo el supuesto de que hasta que se cumple el año es reinvertido el capital acumulado más aquello juntado durante el periodo destacado. Simplemente para que el lector sepa que las variaciones son aún mayores, los pagarés bancarios alcanzan tasas de rendimiento del 10%, mientras que las hipotecas promedian 13.5% anual según la Condusef. El costo de alquiler se calculó (antes de sus incrementos acumulados del orden del 10% cada cinco años) en el 0.5% mensual del valor de la vivienda, lo cual excede también gran parte de las reglas establecidas para su cálculo.

Emmanuel Ameth









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Desde 2001, seguindo a proposta dos membros regionais e por decisão do conselho da Coalizão Internacional do Habitat (HIC), trabalha na Cidade do México o Escritório  de Coordenação Regional para América Latina da HIC (HIC-AL).
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