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México. Disputa voraz de inmobiliarias por espacios de construcción en el DF

México, Julio 2015


Por Rocío González Alvarado y Laura Gómez Flores/Periódico La Jornada

Fotografía: CC BY-SA Ismael Villafranco

En la década pasada, el auge inmobiliario se extendió por toda la ciudad de México con una construcción anual, en promedio, de 18 mil viviendas, las cuales han elevado su costo a tal grado que están prácticamente fuera del alcance de la mayoría de los capitalinos, que se ven obligados a desplazarse hacia el estado de México.

Sin las restricciones que imponía el bando 2 –que circunscribía la construcción de vivienda en cuatro delegaciones del centro de la ciudad–, un centenar de empresas privadas se disputan palmo a palmo los espacios, aun en zonas de valor patrimonial, áreas de conservación natural, sitios con escasez de servicios, saturación vial, incluso, de riesgo.

Agentes inmobiliarios consultados destacaron que hace dos lustros las casas en colonias como la Del Valle y la Condesa se cotizaban en promedio entre 900 mil pesos y 3.5 millones de pesos, las de carácter más residencial, pero en la actualidad las viviendas más baratas en la zona oscilan en 5 millones de pesos, con una superficie promedio de 112 metros cuadrados.

En la actualidad, los precios han subido en el corredor del Paseo de la Reforma donde, lo mismo que en Santa Fe, los condominios se cotizan en dólares y su precio en pesos llega a entre 20 y 30 millones.

Esto se da a raíz de la construcción de varias torres de oficinas, lo que ha comenzado a desplazar a zonas como Interlomas, que había tenido auge, pero ya comenzó a estabilizar su crecimiento, opinó Joaquín Aguilar, agente inmobiliario.

El presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda del Valle de México (Canadevi), Isaac Memún Elías, estimó que el precio del suelo ha aumentado alrededor de 50 por ciento y, en consecuencia, la vivienda en el mismo porcentaje.

Consideró que el Distrito Federal se ha convertido en una ciudad elitista, pues la construcción de vivienda que más ha crecido es la residencial y residencial plus, en el sur de la capital y en Polanco, donde el precio del metro cuadrado oscila entre 70 mil y 80 mil pesos, con sitios en los que la cifra llega hasta 100 mil pesos. Con ello, agregó, las casas que van de la mano de los centros comerciales se cotizan entre 5 millones y hasta 20 millones de pesos.

El presidente de la Canadevi aseguró que a partir de la suspensión de la norma 26, que promueve la vivienda de interés social, la construcción de este tipo de casas se estancó, lo que ha dejado a miles de capitalinos sin posibilidad de hacerse de una vivienda.

Un dato del Infonavit de hace tres meses señalaba que de los 4 millones de derechohabientes que cotizan en el Distrito Federal, cerca de un millón tienen capacidad de comprar un departamento de 700 mil a un millón y medio de pesos, y no encuentran dónde. Ahora ya se pueden juntar créditos y no los pueden ejercer. Es una lástima que se tengan que ir a Tecámac o Zumpango, en el estado de Mexico, porque aquí no hay opciones para satisfacer sus necesidades, apuntó.

Hay algunos desarrollos inmobiliarios en las delegaciones Cuauhtémoc, Azcapotzalco, Iztalcalco e Iztapalapa, pero son los menos, en los que los precios de los departamentos van de 700 mil a un millón 200 mil pesos, con superficies de 50 metros cuadrados, pero en colonias populares donde es permanenten la inseguridad y no hay garantía de servicios.

Casas pequeñas, la tendencia

Hoy, explicó Enrique Sobrino, director del Instituto de Administradores de Inmuebles, la demanda de vivienda se enfoca en los llamados loft, construcciones de 45 metros en promedio, con una recámara, un baño, cocineta y un pequeño recibidor, con precios por metro cuadrado de 40 mil a 50 mil pesos, pues se aprovechan las áreas verdes y parques que tiene la ciudad.

Desde hace unos cinco años, la vivienda es cada vez más pequeña. La falta de terrenos para construir de manera horizontal ha llevado a hacerlo verticalmente y aprovecharlo al máximo, ante una demanda creciente de vivir en la ciudad y evitar trayectos largos hacia trabajos o escuelas, con el consecuente gasto de inversión en transporte, señaló.

El también representante del sector empresarial ante el Infonavit, precisó que de 25 mil créditos otorgados por el instituto en el Distrito Federal, 70 por ciento se destina para la compra de vivienda usada, la mayor parte en el estado de México, aunque muchas veces son abandonadas, y el resto lo destina para mejorar su inmueble. Son muy pocos los que adquieren aquí una vivienda, aseguró.

El valor del suelo impide a la gente ejercer aquí su crédito, pues “no tenemos viviendas con un costo menor a 900 mil pesos –ante la suspensión de la norma 26–, registrándose un crecimiento importante en el mercado de arrendamiento”.

Abusos y desorden

Al encarecimiento del suelo y la vivienda se suma el desorden que han traído consigo los cientos de desarrollos inmobiliarios. Con la entrada en vigor de la nueva Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal, publicada en julio de 2010, durante la administración de Marcelo Ebrard, las quejas por violaciones al uso de suelo en materia de construcciones ante la Procuraduría Ambiental y de Ordenamiento Territorial (PAOT) se dispararon.

Foto
La cerrada de Lago Andrómaco, en la colonia Ampliación Granada, de la delegación Miguel Hidalgo, se encuentra ahogada por los nuevos edificios de departamentos, algunos aún en construcción, que la rodean y que han generado deficiente servicio de agua, falta de estacionamiento y caos vial, afirmaron residentes de la zonaFoto Francisco Olvera

Los constructores hicieron uso de los nuevos instrumentos legales a conveniencia, lo que trajo consigo una cascada de denuncias por construir más niveles y con mayor densificación de lo permitido, daños a inmuebles catalogados por su valor arquitectónico, abuso de la norma 26 y en fechas recientes por el artículo 41 de la ley mencionada.

De acuerdo con registros de la PAOT, de 2002 a marzo de 2015 se presentaron 3 mil 286 quejas por construcciones irregulares, de las cuales 70 por ciento se realizaron en los cinco años pasados, siendo Álvaro Obregón, Benito Juárez, Coyoacán, Miguel Hidalgo y Tlalpan, las delegaciones que encabezan la lista.

La Red Anáhuac, que integra a organizaciones vecinales de distintas delegaciones, aseguró que en los dos años anteriores se otorgaron 40 mil licencias de construcción para torres habitacionales o de usos mixtos, que amenazan la integridad de barrios, colonias y pueblos.

Iztacalco, Azcapotzalco, Gustavo A. Madero, Cuauhtémoc, Benito Juárez, Miguel Hidalgo e Iztapalapa concentran el mayor número de desarrollos inmobiliarios, mientras en Coyoacán y Tlalpan se planea construir las primeras Zonas de Desarrollo Económico (Zodes) con las denominadas ciudades del futuro y de la salud, respectivamente, pese a la oposición vecinal.

El suelo de conservación tampoco se salva de esta urbanización salvaje. En Xochimilco se autorizó la construcción de un centro comercial sobre el cerro de Xochitepec y la presa de San Lucas Xochimanca, que es una zona de recarga, a fin de convertir a la ciudad en un Shangai, Singapur o Hong Kong, generando un proceso de gentrificación, comentaron Raquel Rodríguez e Iván Azuara.

La transformación urbana impulsada por las autoridades capitalinas, explicaron, ha provocado la gentrificación, es decir, que población original de un sector o barrio deteriorado y paupérrimo sea progresivamente desplazada por otra de mayor nivel adquisitivo, ante la imposibilidad de hacer frente al incremento en el pago de impuestos, como el predial o derechos como en el caso del agua.

Se han creado ciudades, dentro de la ciudad, sin cumplir con la normativa en materia de movilidad, servicios e infraestructura, sólo para servir a los intereses de los inversionistas, que han promovido enormes cambios de uso de suelo para llevar a cabo sus proyectos, aun en zonas con grietas, como en Iztapalapa, o con valor patrimonial, como pretenden hacerlo en la colonia Roma, indicaron.

En la delegación Gustavo A. Madero se construirán dos torres de 30 pisos con 312 departamentos sobre el terreno de una antigua fábrica ubicada en Euzkaro e Insurgentes, así como una plaza comercial y de servicios, en Euzkaro y avenida Politécnico, a unos metros de donde circulará la línea 6 del Metrobús, lo cual colapsará la zona, informó Alejandro Delgado, coordinador de Colonias en Movimiento.

Discusiones y omisiones

Este caos ya lo habían vislumbrado los vecinos desde hace cinco años, cuando habían alertado que la nueva Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal prevé varias disposiciones, que junto con las normas generales de ordenación –que regulan intensidad, ocupación y formas de aprovechamiento del suelo y el espacio urbano– excluía la participación ciudadana y dejaba exclusivamente en manos del gobierno las decisiones de planeación y crecimiento.

En 2010, cuando se aprobó la citada ley, en la Asamblea Legislativa del Distrito Federal la discusión se centró en la regulación de la publicidad exterior y la habilitación de corredores para ello, y pasó, sin ningún ruido, lo concerniente al desarrollo urbano de la ciudad. Si acaso, en algún momento se habló de sus bondades, al señalar que colonias como San Ángel, San Ángel Inn, Chimalistac, en la delegación Álvaro Obregón, y Condesa, en la Cuauhtémoc, serán catalogadas como áreas de conservación patrimonial, para blindarlas ante cualquier intervención arbitraria, pero se omitió decir, por ejemplo, que se podía recurrir al ahora polémico artículo 41 para cambiar el uso de suelo en cualquier predio de la ciudad.

En aquellas fechas, en un intento fallido por detener esta ley, un grupo de asociaciones civiles pidió a la Suprema Corte de Justicia de la Nación declarar inconstitucionales varios artículos de ese ordenamiento, entre ellos 2, 16, 25, 27, del 35 al 41 y 46, por desestimar la participación ciudadana.

La diputada local del PAN Priscila Vera destacó que el auge que comenzó con el bando 2 para redensificar la zona centro se extendió sin control por toda la ciudad. El desarrollo urbano se ha convertido en especulación inmobiliaria, más que en una política que permita a los capitalinos mejorar su calidad de vida.

Opinó que se debe analizar a fondo hacia dónde debe crecer la ciudad, pero sobre todo tener una autoridad que tome en cuenta a la ciudadanía, porque ahora vemos que ha salido a la calle gente de barrios originarios y zonas residenciales, pero se pueden parar de cabeza y sigue la impunidad.









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